¿Qué cubre el seguro decenal de construcción de un edificio? ¿Quién lo contrata? ¿Cuál es su precio? ¿Es necesario para construir una casa prefabricada? ¿Y una casa pasiva? ¿Y una piscina elevada? Con esta guía conocerás las respuestas y sabrás si realmente necesitas contratar esta cobertura.
¿Qué es el Seguro Decenal de Construcción?
El Seguro de Responsabilidad Decenal en Construcción -o Seguro de Daños a la Construcción- es una cobertura que protege durante 10 años a los compradores de una vivienda nueva frente a riesgos estructurales.
Esos 10 años se cuentan desde la fecha de finalización de la obra, y garantiza protección frente a los defectos constructivos que afecten a la resistencia y estabilidad del inmueble.
Con el seguro decenal, los nuevos propietarios de una vivienda no tendrán que pagar las reparaciones por daños o desperfectos. El seguro se hará cargo para solucionar rápidamente esas incidencias.
Pero:
- Hay que especificar que sólo protege de las lesiones detectadas en la estructura.
- No protege frente a defectos de acabados o a elementos meramente estéticos.
En este video, el abogado Esteban Gonzalez-Sastre lo explica de manera clara (y con ejemplos):
¿Cuándo se Contrata el Seguro Decenal?
La póliza de seguro decenal se contrata antes de iniciar la obra. Hay que analizar el proyecto realizado por la dirección facultativa y el estudio geotécnico.
Una de las comprobaciones básicas es verificar si el proyecto se ajusta a las recomendaciones del estudio geotécnico sobre el el tipo de terreno analizado en la parcela.
¿Cuándo es Necesario el Seguro Decenal?
El seguro decenal es necesario cuando se realiza una obra nueva -edificio residencial- con intención de vender sus viviendas.
Por cierto: el seguro no se debe contratar una vez terminada la obra, porque la póliza será más elevada.
¿Por qué tendrá un coste más elevado?
- Porque la compañía aseguradora no tendrá informes de auditorías externas sobre el estado de avance de la obra.
- Entonces, estimará los riesgo por problemas oculto que puedan afectar al inmueble.
- Y exigirá ensayos estadísticos (que tendrá que pagar el promotor) para comprobar algunos puntos cruciales de la estructura del edificio.
Obligatoriedad del Seguro Decenal de Construcción según L.O.E.
Según el artículo 20 de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), el seguro decenal es obligatorio para inscribir las escrituras de obra nueva en el Registro de la Propiedad.
Sin dicha póliza, el promotor no podrá obtener la financiación hipotecaria ni vender las viviendas. Habrá que esperar 10 años.
La Ley de Ordenación de la Edificación en su artículo 19.1c establece las garantías del seguro de daños materiales o seguro de caución, y su obligatoriedad para edificios de viviendas.
¿Qué Cubre las Garantías del Seguro Decenal de Construcción?
¿Qué riesgos cubre el seguro decenal de construcción de un edificio de viviendas?
El seguro cubre los desperfectos que manifieste el edificio durante los 10 posteriores a la entrega del Certificado Final de la obra.
En concreto, cubre la reparación de los daños materiales causados en el inmueble por defectos en:
- La cimentación
- Los pilares
- Las vigas
- Los forjados
- Los muros de carga
- Cualquier otro elemento estructural que afecte a la resistencia mecánica y estabilidad del inmueble
Es decir, cualquier anomalía que suponga un riesgo de colapso del inmueble.
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¿Qué NO Cubre el Seguro Decenal de Construcción?
¿El seguro decenal cubre cualquier daño que sufra tu vivienda durante esos 10 años?
NO.
NO es un Seguro Todo Riesgo Construcción.
El seguro decenal cubre SOLO aquellos defectos estructurales que comprometan:
- La resistencia mecánica
- La estabilidad del edificio
Esto significa que NO CUBRE:
- Los daños personales ni los daños a terceros.
- Los daños en los elementos dentro del inmueble, ni temas económicos relacionados con alquileres ni gastos similares.
- El incumplimiento de las obligaciones del promotor
- Los daños ocasionados por reformas después de la adquisición de la vivienda,
- Los gastos de mantenimiento
- Las reparaciones ocasionadas por falta de mantenimiento o mal uso del edificio.
Tampoco cubre los siniestros ocasionados en zonas del inmueble que tienen reservas técnicas que figuran en el acta de recepción, mientras no se proceda a su reparación.
Y tampoco cubre los daños que afecten a revestimientos o acabados. Esos defectos tienen un plazo de garantía de 3 años:
¿Cuáles son estos defectos con plazo de garantía 3 años?
- Fisuras en los revestimientos
- Humedades en paredes o techos
- Defectos en instalaciones: ruidos,
- Abombamientos en el parquet
- Cualquier otra patología que afecte a la habitabilidad y no a la estructura.
¿Quién Contrata el Seguro Decenal?
Todo promotor, toda empresa promotora o persona particular que va a hacer una obra de construcción debe suscribir un seguro obligatorio de garantía decenal para subsanar los defectos que puedan aparecer durante ese periodo de 10 años.
Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el tomador del seguro debe ser el promotor inmobiliario.
Pero el promotor puede pactar con el constructor para que el tomador sea el constructor.
Quién Paga el Seguro Decenal
Lo paga el mismo tomador del seguro. El promotor o dueño del edificio es quien paga el seguro decenal.
Seguro decenal para autopromoción ¿Es obligatorio?
Si estás construyendo una vivienda unifamiliar para tu uso personal, que no la vas a vender, entonces eres un autopromotor individual que no necesita suscribir un seguro decenal.
¿Qué dice la ley?
La ley tuvo una modificación legal en 2002. Dese esa fecha, si te construyes un chalet para habitarlo tu mismo, la LOE no te obliga a contratar el seguro.
Pero no podrás vender tu casa hasta dentro de 10 años.
¿Qué sucede si quieres vender tu chalet antes de 10 años?
Si necesitas vender tu casa pero no puedes esperar 10 años, hay una solución. Tendrás que contratar ese seguro durante el tiempo que falte para los 10 años.
- Es decir, si quieres vender al año 7, tienes que suscribir ese seguro decenal durante los 3 años que quedan hasta los 10.
Tanto el registrador como el notario te obligaran a presentar el seguro. Salvo que pactes otra cosa con el comprador.
¿Y qué sucede si quieres vender la casa después de 10 años?
Si vendes la vivienda después de 10 años, no necesitarás este seguro decenal. Nadie te lo va a exigir.
Cuánto Cuesta el Seguro Decenal
El precio del seguro decenal depende de varios factores, como el tipo de edificio y lo que haya costado la obra
No cuesta lo mismo cubrir el riesgo de un chalet situado en una planicie que el seguro de un bloque de 30 viviendas situado en la ladera de una montaña.
¿Factores que influyen en el coste del seguro?
- El tipo de cimentación: zapatas, losa armada, etc
- El tipo de estructura: de hormigón, de madera, de acero…
- El número de plantas y de sótanos
- El tipo de terreno: si es roca, si hay arcillas, si existe agua en el subsuelo…
- El coste final de la ejecución del edificio
- Y también de la aseguradora elegida: los precios pueden variar mucho de una a otra
A modo de referencia: en una vivienda unifamiliar con estructura de hormigón, sin vigas de madera ni cosas extrañas y asentada sobre un buen terreno, el coste del seguro decenal puede rondar los 3000 euros.
Pero cada caso es un mundo.
Y no hay dos viviendas iguales levantadas sobre dos terrenos exactamente iguales.
Control Técnico para el Seguro Decenal
La empresa con la que contrates el Seguro Decenal necesita los informes del Organismo de Control Técnico que haya supervisado el proceso constructivo de la obra.
Este Organismo de Control Técnico (O.C.T.) debe ser contratado antes de empezar la ejecución del edificio. Porque tiene que revisar el estudio geotécnico y el proyecto (a veces hay incongruencias entre ambos documentos)
La OCT estará presente durante el proceso de ejecución del edificio, realizando visitas a la obra para comprobar el estado de avance. Hasta el día de la emisión del Certificado Final de Obra.
- Su misión es realiza una auditoría externa emitiendo informes favorables o desfavorables sobre la construcción.
- Estos informes son necesarios para que la aseguradora evalúe los riesgos y emita la póliza decenal.
Así que eso es lo que debes hacer si construyes un edificio de viviendas para vender:
- Elegir una aseguradora para el seguro decenal: algunas baratas son Allianz, Asefa, Caser…
- Y elegir una OCT que realice los informes para el seguro. ¿Ejemplos de OCTs? Bureau veritas, Qualibérica, Eurocontrol, etc
Y no vamos a extendernos más. Con estas ideas ya tienes unos conceptos claros sobre el tema. Ahora ya depende de tí lo que quieras profundizar.
Para escuchar mientras lees este post:
Deseo que te haya gustado esta guía básica sobre el seguro decenal de construcción. Poco a poco iré añadiendo más información si veo puede aclarar más ideas. ¡Un saludo!