Si necesitas reformar y arreglar tu casa antigua, con estos consejos vas a evitar problemas con las empresas que contrates, y tendrás la seguridad de que la obra no tendrá sorpresas.
Sea el tipo de obra que sea, verás qué necesitas saber para tenerlo todo organizado y planificado antes de contratar a una empresa de reformas integrales o parciales de viviendas. Para reformar un baño, cambiar una cocina, eliminar humedades, mejorar el aislamiento o cambiar las ventanas.
Las recomendaciones de este artículo son para una reforma en tu vivienda en 2023, para planificar el orden de los trabajos y aprovechar hasta el último céntimo.
Vamos a planificar la reforma de una casa de manera correcta y ordenada.
Planifica la reforma de tu casa, organiza los trabajos y ahorra al máximo
Es importante planificar y organizar bien los trabajos que se van a realizar en casa, para que en ningún momento se solapen dos gremios incompatibles. Ayúdate de un planificador mensual para establecer un calendario con las fechas en las que entrarán y saldrán los trabajadores de tu casa. De esa manera podrás saber la duración total de la obra, aunque sea de manera aproximada, y podrás organizar tu vida en función de los tiempos consensuados con los trabajadores que participarán en la reforma.
Antes de nada, aclaramos una cosa sobre el mundo de las reformas de casas;
- La inmensa mayoría de los profesionales del sector, lo son como la copa de un pino.
- Pero hay ciertos “listillos” que se ha metido a constructores y no tienen ni idea por donde andan.
- Te meten en casa a gente sin asegurar (lo que trae consecuencias), o desaparecen durante un mes, y cuando les llamas te enteras que están en otra obra que les era más urgente.
Consejos sobre cómo reformar y rehabilitar una vivienda antigua [paso a paso en 2023]
Estos consejos de arreglar una vivienda antigua te servirán también para rehabilitar un edificio con una renovación total o parcial.
- Agrupa las ideas que has visto en revistas o páginas web. No dejes nada a libre interpretación del contratista.
- Consulta a un arquitecto o arquitecto técnico – aparejador. Es dinero que ahorras.
- Atención a las calidades de los materiales. Desconfía de calidades «medias».
- Solicita las partidas descompuestas de cada presupuesto. Así controlas los gastos.
- Solicita 3 presupuestos. Y léete la letra pequeña. Que ahí está la miga.
- No te fies de las reformas low-cost. Las empresas no son tontas. No regalan nada.
- Contrata a profesionales. No te dejarán tirado.
- Firma un contrato de obra. Necesitas a la Ley de tu parte.
- Consulta en el ayuntamiento sobre el tipo de licencia de obras que necesitas.
- Revisa las coberturas del seguro de hogar de tu casa. A lo mejor te llevas una sorpresa.
- Avisa a tus vecinos de que vas a hacer obras. Es mejor tenerlos de tu parte.
- Trata bien a los obreros. Hacen lo que pueden con las herramientas que el jefe les ha dado.
- Ármate de paciencia. La vas a necesitar.
#1. Pasos para rehabilitar una casa. Ten bien definido todo lo que quieres hacer
Recopila ideas de revistas, fotografías de internet, etc, en donde aparezcan las cosas que tú quieres hacer en tu casa.
Siempre será más fácil de explicarlo. una imagen vale más que mil palabras, y reduce el riesgo de malentendidos. De esa manera le resulta más fácil saber tu estilo y el tipo de acabados que deseas.
Si no has definido claramente lo que quieres conseguir, cada empresa que vaya a tu casa presupuestará lo que a ella le parezca y te dará una solución según sus propios intereses.
El tener las ideas claras desde el principio evita que durante la obra andes mareando a las contratas sugiriendo cambios.
Una modificación se hace sin problemas. Dos cambios seguidos, ya es tocar las narices al profesional.
Y éste podrá subir el precio en consecuencia (con toda la razón), y ahí pueden surgir tensiones entre vosotros.
Si quieres saber cuánto dinero puedes ahorrar en tu futura reforma de vivienda, no te pierdas el siguiente video de OCUInversiones.
#2. Contacta con un arquitecto o arquitecto técnico – aparejador
Busca un técnico cualificado que te ayude a plasmar tu idea.
No te preocupes por sus honorarios. Te evitarás muchos dolores de cabeza, porque estará de tu parte y sabrá como torear con las subcontratas.
Y al final comprobarás que realmente te proporcionó un ahorro económico en la obra.
Generalmente la primera reunión con él es gratuita y sin compromiso. Así que aprovéchala.
Ahí puedes pedir su opinión sobre las ideas que tienes en mente.
Él aportará su experiencia y te las confirmará o corregirá. Y te ayudará a conformar un presupuesto realista.
¿Qué ventajas te aporta tener a este “técnico de cabecera”?
Las enumero a continuación:
- Te informará de la documentación y licencias que necesitas. Incluso te las podrá gestionar él con el ayuntamiento.
- Verificará si tu obra se adapta a la normativa vigente. Te dirá lo que puedes y no puedes hacer, para evitar futuras denuncias.
- Dará la cara por tí frente a las subcontratas, y si aprecia dejadez, sabrá apretarles los tornillos.
- Te aportará ideas (por su experiencia en situaciones similare) que tú seguramente no tenías en mente.
- Te informará de mejoras que se pueden realizar sin salirte del presupuesto.
- Te informará sobre todas las ayudas y subvenciones disponibles, especialmente en obras (y electrodomésticos) que mejoren la eficiencia energética de tu vivienda.
- Te orientará sobre los mejores materiales que puedes utilizar según el presupuesto disponible. Hay materiales sencillos que imitan a la perfección otros más nobles, y que seguramente tú no conozcas.
- Te ayudará a elaborar una buena planificación de las obras.
- Te ayudará a negociar los precios, incluso podrá conseguir rebajas por su conocimiento del sector.
- Realizará visitas a la obra, para corregir errores que se estén realizando y que tú no te darás cuenta (trazados incorrectos de tuberías).
- Y finalmente, te ayudará a aprovechar al máximo el espacio posible, la iluminación natural, etc, manteniendo los costes de la obra.
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#3. Especifica claramente las calidades de los materiales ¡ojo aquí!
Especifica las calidades y acabados de los suelos, los alicatados, las instalaciones, los muebles, los electrodomésticos, la grifería, los sanitarios… todo.
Esto es imprescindible para evitar discusiones posteriores.
Si lo dejas a elección del constructor, luego podrás no estar de acuerdo con los enchufes que te pusieron. Y te tendrás que callar.
Concreta siempre en marcas y modelos lo que te interesa poner. Si dejas las cosas en calidad “media o alta” va a haber problemas. Porque todo es relativo. Y ahí es donde te la pueden pegar.
No hay ningún producto que entre sus características figure «calidad media».
Por lo que lo estás dejando a juicio del contratista. Que, evidentemente, te pondrá lo que más le interese.
#4. Solicita presupuestos descompuestos por partidas
Cuanto más detallado sea un presupuesto, más fácil será después realizar cambios de materiales, porque sabrás en todo momento en cuanto se modifica el precio final.
Si cuentas con un técnico para elaborar las mediciones, lo mejor es que las envíe a varias constructoras, para que vayan presupuestando las partidas realizadas. De tal forma que todo el mundo presupueste lo mismo, y así tengas referencias a la hora de comparar.
Es decir, que no te pongan “instalación eléctrica 4000 euros” sino que especifiquen el precio del cableado, de los interruptores, de los enchufes, etc..
Cuanto mejor descrito esté todo, menos problemas tendrás.
También es recomendable que las empresas contratistas visiten la vivienda y miren todo lo que tengan que mirar para concretar su precio; necesitarán saber por donde van a subir y bajar materiales, si habrá que poner un elevador exterior por la fachada, o trompas para bajar escombro.
- Una empresa que te da simplemente el precio por teléfono sin haber puesto un pie en tu vivienda, es algo que ya indica su nivel profesional.
- Así que facilítales que tomen todas las anotaciones posibles y lo tengan todo en cuenta. Luego no podrán decir que no se les había informado de tal cosa y que hay que subir el precio. El precio no se alterará ni aceptarás cargos extras por imprevistos suyos.
En esos presupuestos debe detallarse todas las partidas de albañilería, fontanería y electricidad.
Todo bien definido y que no haya lugar a dobles interpretaciones. Para que las empresas presupuesten lo mismo, y no cada una lo que le parezca.
Así te resultará más fácil comparar los precios y ver si alguna constructora se “dispara” en una partida.
Porque puede que sea por un fallo en el cálculo, y luego si cuela, coló. En la confección de un presupuesto se ve la profesionalidad de la empresa.
Cuánto cuesta hacer una reforma integral en una vivienda
Si quieres realizar una reforma integral vete preparando unos 30 000 – 35 000 euros. Es el coste aproximado de las reformas en Coruña para una vivienda de 100 metros cuadrados de nivel medio.
Pero es a modo de referencia o curiosidad. Cada inmueble tiene sus particularidades que pueden subir o bajar el precio.
Cuánto cuesta reformar una casa antigua
Si lo que buscas es reformar una casa antigua, ahí ya no se puede dar una cifra en euros de manera general.
Dependerá del tipo de estructura (piedra, madera) y lo deteriorada que esté, de si quieres mantener el tejado o renovarlo… y de muchas variables más. Ahí lo ideal es visitar el inmueble y ver qué se quiere hacer.
#5. ¿Cómo renovar tu casa? Solicita tres presupuestos. Pueden ser más, pero nunca menos.
No solicites un único presupuesto. Tampoco pidas diez por pedir.
Luego te volverás loco comparándolos. Además las empresas pierden mucho tiempo elaborándolos, y no debes abusar.
Solicita tres presupuestos para compararlos y ver cual se ajusta mejor a tus necesidades. Así podrás comprobar las carencias de uno respecto a otro, y comentárselo en caso de ser necesario.
Por cierto ,recuerda que estás dando datos de tu casa a desconocidos.
Así que no busques más de tres empresas con seriedad contrastada. Y solicita referencias siempre.
Busca información sobre ellas en internet, en Facebook y en Twitter. Mira las obras que ha realizado y los comentarios que le han dejado.
#6. Desconfía de las reformas super-lowcost. Todo tiene su truco.
Si uno de los presupuestos recibidos es increíblemente barato, no te lances a él como pollo sin cabeza.
Averigua porqué ha tirado el precio así. Nadie regala nada. Y menos en la situación actual.
Puede haber una estafa por medio:
- Gente que es contratada, entra en tu casa con sus uniformes y herramientas, pide un adelanto para comprar materiales, y luego desaparece con el dinero. Y si te he visto no me acuerdo.
Aquí tienes un ejemplo de lo que estoy contando.
Aunque no siempre es por mala intención. Una empresa pudo haber tirado los precios por simple descuido. Se olvidaron de poner el precio a la partida de fontanería, o cometieron un error al introducir las cifras.
Luego vendrán los problemas cuando una vez empezada la obra se darán cuenta, y pretenderán subir el precio.
Si los precios son bajos, y la empresa no te da signos de desconfianza y dice que están bien, entonces revisa las calidades de lo ofertado.
Posiblemente no especificaste la calidad de los materiales, y te están poniendo, con todo el derecho del mundo, la peor calidad posible (baldosas frágiles, puertas débiles, sanitarios de marcas desconocidas que luego vas a sudar para encontrar recambios, etc)
Todo esto se evita teniendo a un técnico a tu lado que supervise todo presupuesto que recibes. Porque será el primero en detectar todas estas irregularidades y las aclarará con la empresa constructora.
#7. Aunque quieras reformar tu casa con poco dinero, contrata a profesionales. Saldrás ganando.
Busca siempre profesionales acreditados y solicita referencias. Además es necesario que la constructora disponga de un seguro de responsabilidad civil y que tenga asegurados a sus trabajadores.
De esta manera realmente conseguirás reformar tu casa por poco dinero. Y lo comprobarás al finalizar las obras.
Porque si por causas de la obra se produce un accidente dentro de tu casa, te pueden hacer responsable a tí.
Por lo que un seguro que cubra las averías que puedan aparecer en la reforma de tu vivienda es primordial, y garantizará no solo tu tranquilidad, sino también la de todos los vecinos del edificio.
A su vez, comprueba si tu seguro del hogar cubre los posibles daños que se puedan producir en la vivienda y en las zonas comunes del inmueble.
- Solicita además factura con IVA. Te permitirá optar a ayudas y subvenciones públicas, deducirte por las obras e incluso reclamar ante posibles desperfectos. Sin factura no podrás hacer nada de esto.
Me he encontrado con empresas conocidas en Coruña que envían a obreros sin ningún tipo de cualificación a realizar la reforma de tu casa.
Así que, si te es posible, confirma que las personas que se van a encargar de la obra son tan profesionales como la empresa que los aporta.
Porque si por algún motivo hay una inspección de trabajo y se constata que los albañiles están trabajando en tu vivienda sin estar dados de alta en la seguridad social, tú también puedes tener problemas.
Y pueden paralizarte las obras.
#8. Firma un contrato de obra. Te protegerá en caso de problemas futuros
Para evitar futuros malentendidos o discusiones con el contratista, conviene firmar un contrato que garantice una calidad, tanto de los trabajos como de los materiales.
En el contrato se establecerán plazos de ejecución concretos y precios siempre cerrados.
A su vez, debe quedar claro el periodo de garantía de las obras.
Si lo consideráis oportuno, plasmar la posibilidad de que la empresa constructora acepte penalizaciones por retrasos en la obra (si ha sido por causa suya)
En edificaciones antiguas es habitual que aparezcan inconvenientes con las que no se contaban por vicios ocultos, (esto es, un falso techo que se quita y aparecen vigas de madera comidas por la carcoma, por ejemplo) y conviene dejar esos posibles gastos muy claros en el contrato.
La empresa que estás contratando debe suministrar toda la información, como dirección fiscal, CIF, nombre del gerente, y cualquier otro dato que permita identificarla sin error.
Además evitarás protestas o denuncias de vecinos.
#9. ¿Necesito una licencia de obras?
En cuanto a “papeles”, ten en cuenta que antes de empezar una obra debes tener todos los permisos y licencias en orden.
Esto es necesario para que las obras que realices en tu hogar gocen de plenas garantías legales.
Acércate al ayuntamiento, concretamente a las oficinas de información ciudadana, y pregunta por las licencias necesarias. Resolverán todas tus dudas en cinco minutos y quedarás tranquilo.
Te informarán sobre cómo adaptar tu caso a las ordenanzas urbanísticas, e incluso podrás hablar personalmente con el encargado de suministrarte o denegarte la licencia.
Si no quieres hacerlo tú, delégalo en el técnico que te asesore, porque está acostumbrado a lidiar con todas las normativas y ordenanzas de los ayuntamientos.
Aunque cada entidad local tiene sus normativas particulares al respecto, podemos generalizar indicando que hay dos tipos de licencias (en Coruña, esta información la tienes en el Servicio Municipal de Urbanismo):
- Licencia de obra mayor:
Algunas reformas necesitan un proyecto firmado por un arquitecto. Son las que afectan a la estructura del edificio, a realizar modificaciones en fachadas, a las que alteren el volumen del inmueble o cambio de usos de una vivienda, que por ejemplo ahora se convierte en local comercial. - Licencia de obra menor:
Se solicita cuando la obra consiste en una mera distribución de espacios interiores. En ocasiones, si la obra es de poca entidad (cambiar el alicatado, o una tarima…) bastará simplemente con un comunicado de obras. Pero debes informarte siempre en el Ayuntamiento.
Hay ocasiones en que la misma empresa que te pasa el presupuesto se encarga de gestionar ella misma la licencia, y te lo incluye en el precio.
Lee el presupuesto al completo, incluso la letra pequeña. O directamente, pregúntales.
#10. Ármate de paciencia. La vas a necesitar
Un proyecto no se redacta en una mañana.
Si reformas una vivienda antigua, los imprevistos van a surgir donde menos lo esperas, y se van a retrasar los tiempos de la obra. Así que sé paciente.
¿Cuanto dura una reforma de vivienda? Cada casa es un mundo, depende de su distribución, de sus dimensiones, de su antiguedad, de los tabiques que hay que tirar, etc.
Pero en general, la media de duración suele estimarse entre:
- un mes para reformar la cocina o el baño,
- y cuatro meses para una reforma de tu piso al completo.
#11. Revisa el seguro de hogar de tu casa
Mira las coberturas de tu seguro de hogar, para ver si se hagan cargo de los desperfectos que puedan aparecer.
Cada empresa aseguradora tiene sus propias coberturas.
Pero casi siempre suelen coincidir en lo siguiente; el seguro de hogar cubrirá los daños ocasionados por obras en las que había que reparar algo.
Lo que significa que si la reforma es únicamente para realizar mejoras estéticas en tu casa, posiblemente los desperfectos que puedan surgir quedarán fuera de su cobertura.
#12. Avisa a tus vecinos, aunque solo sea por cortesía
Si las obras son pequeñas, como cambiar unas puertas, las ventanas, o el alicatado de la cocina, no hace falta que solicites permiso a la comunidad de vecinos.
Pero por educación deberías informarles de que en determinadas horas van a estar trabajando en tu casa y va a haber ruidos que tendrán que soportar.
Una obra en casa es siempre un incordio para los vecinos, porque no sólo van a convivir unas semanas con el ruido, sino también con el portal sucio, el ascensor lleno de polvo o restos de pintura…, por lo que conviene que estén informados de antemano, para que lo asuman y lo lleven con resignación, sin protestas.
Si las obras son grandes, donde vas a alterar la fachada, cerrar una terraza, modificar una zona común o mismo un elemento estructural del inmueble, entonces vas a necesitar que la junta de propietarios autorice la ejecución de las obras.
Esto es de sentido común.
#13. Reserva el último pago hasta cuando la obra quede finalizada
Esto es de vital importancia.
- Es normal que una empresa de reformas te pida que les anticipes un 20%-30% para comprar materiales.
- Luego a medida que se vaya terminando la albañilería, la fontanería o el suelo, se irán efectuando los siguientes pagos.
- Pero el último pago, el último 20%, no se te ocurra realizarlo mientras no haya terminado la obra.
Evitarás que los trabajadores desaparezcan dejando la obra «a medias». Guarda ese dinero hasta que la reforma quede completamente terminada, y tanto las instalaciones eléctricas como de gas (si se modificaron) se hayan vuelto a legalizar.
Por último, guarda todas las facturas recibidas.
Te servirán para reclamar algún fallo que detectes posteriormente a consecuencia de la reforma de tu casa.
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Espero que esta pequeña guía te haya servido de ayuda para organizar la reforma de tu vivienda Puedes avisarme sin ningún compromiso si necesitas presupuesto para arreglar tu casa en Coruña.