Reforma interior de un piso o vivienda ¿necesita proyecto en 2023?

¿Necesita proyecto técnico una reforma interior en tu vivienda? Hoy sabrás qué tipos de obra dentro de una casa necesitan un proyecto firmado por arquitecto u otro técnico competente. Te interesará si deseas reformar tu cocina o renovar tu cuarto de baño. Incluso para una pequeña reforma como cambiar una bañera por plato de ducha puede necesitar permiso del ayuntamiento.

Si necesitas reformar en breve tu casa o vivienda, aquí encontrarás información y consejos para agilizar trámites administrativos en el proceso de rehabilitar el inmueble.

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¿Es necesario proyecto técnico para una reforma interior de vivienda?

¿Cuándo necesitas un proyecto técnico firmado y cuándo una simple comunicación previa al Ayuntamiento para obtener el permiso de obras?

La cantidad de documentación que exige el ayuntamiento depende de las estancias que quieres reformar, y si va a afectar -o no- a otros elementos del edificio.

No es lo mismo cambiar los azulejos del baño que rehabilitar todo el hogar demoliendo tabiques y abriendo ventanas nuevas.

En el segundo caso, la administración necesita saber si las nuevas habitaciones cumplen las normas mínimas de habitabilidad y de evacuación en caso de incendios.

¿La reforma de un piso necesita proyecto?

Según el articulo 2.1.b) de la Ley Organica de Edificacion (LOE) la reforma de un piso necesita proyecto técnico cuando la rehabilitación de tu vivienda afecte a:

1. La composición general exterior
2. La volumetría, con el aumento o reducción de espacios interiores
3. El sistema estructural: vigas, columnas, forjados (placas) de suelos y techos
4. Cambios en el uso del inmueble: como por ejemplo, montar un negocio en esa vivienda

Para otro tipo de obras menores, donde no tocarás elementos estructurales o comunes, el ayuntamiento no te pedirá proyecto, pero sí tendrás que informar sobre lo que quieres hacer. Porque tu rehabilitación puede incumplir algún aspecto del Código Técnico de la Edificación (CTE) o las Normas de Habitabilidad de tu comunidad autónoma.

Por ejemplo:

• Tendrás que cumplir con la superficie mínima permitida en una habitación. No puedes crear 3 mini-dormitorios donde antes sólo había uno. Eso, de momento, se lo dejamos a los japoneses.
• Tampoco puedes ampliar una habitación dejando un pasillo de salida demasiado estrecho, que incumple las normas de evacuación en caso de incendio.

¿Cuándo necesito licencia de obras para reformar una casa antigua?

La licencia la vas a necesitar prácticamente siempre, ya sea una obra mayor o menor. En teoría necesitas una licencia -o permiso- hasta para pintar las paredes de una habitación.

Lo que varía es el tipo de licencia que necesitas, y el nombre que recibe en tu término municipal. Porque cada consistorio es un mundo, y la documentación que te pide un ayuntamiento posiblemente no sirva para el ayuntamiento limítrofe.

Por cierto:

♦ No te demores mucho en solicitar la licencia, porque la administración puede tardar desde pocos días hasta varios meses en otorgártela. Una buena práctica consiste en llamarles de vez en cuando y preguntar cómo va lo tuyo. La administración a veces se duerme en los laureles.

♦ También recuerda que las licencias concedidas suelen tener fecha de caducidad. Así que tampoco esperes demasiado para empezar las obras.

Permisos necesarios para reformar un piso o casa antigua

Como hemos visto, el tipo el permiso o licencia de obras suele variar según las ordenanzas de cada ayuntamiento o entidad local.

Pero si los ponemos todos en común, podemos distinguir 2 clases de permisos:

1. Permiso de obra mayor: para obras grandes, con tasas más altas y más documentación a entregar
2. Permiso de obra menor: para trabajos pequeños, con tasas menores, y gestión más rápida

Permiso de obra mayor ▶ necesita proyecto y plan de seguridad

¿Qué tipo de obra de reforma necesita proyecto? Si la obra modifica parte de la estructura del edificio, está claro que vas a necesitar un proyecto, con su memoria descriptiva, su presupuesto, su plan de seguridad, etc.

Esto supondrá el pago de unas tasas municipales más altas que un permiso de obra menor.

¿Para qué tipo de obras necesitas licencia de obra mayor?

En resumen, necesitas licencia de obra mayor en obras:

1. Que modifican algún elemento estructural del edificio
2. Que afecten a la fachada o elementos comunes del inmueble
3. Que impliquen un cambio de uso en tu vivienda
4. En resto de supuestos que establezca el ayuntamiento de tu localidad

Lo vemos a continuación.

– OBRAS QUE IMPLIQUEN MODIFICACIÓN ESTRUCTURAL

Esta documentación te la pedirán en cualquier reforma que implique modificación de pilares, vigas, forjados de suelos o de techos. Y deberás contar con la aprobación de la comunidad de propietarios.

Porque recuerda:

• Los pilares dentro tu vivienda -así como las vigas- no son tuyos, sino que pertenecen a la comunidad del inmueble. Si modificas un pilar o una viga, afectas a la seguridad estructural del edificio y pones en riesgo su estabilidad. Por eso necesitas ayuda un arquitecto u otro técnico competente que revise lo que quieres hacer y te asesore sobre el procedimiento adecuado.

– REFORMAS EN LA FACHADA DE TU VIVIENDA

Algo similar pasa con la fachada. El cerramiento exterior de tu vivienda es un elemento comunitario, y cualquier rehabilitación que quieras realizar -como abrir nuevas ventanas o cambiar su aspecto exterior- debe contar con el consentimiento del resto de vecinos.

♦ Las obras que afecten a la envolvente del inmueble -la «envolvente» es el conjunto de fachadas, suelos y cubiertas-  deben contar con el permiso del resto de propietarios.

♦ Lo mismo sucede con las intervenciones en los conductos de ventilación, bajantes, o resto de canalizaciones que transcurran a lo largo del edificio.

♦ Y lo mismo sucede si quieres cerrar el patio o cubrir una terraza para incorporarla a la superficie habitable de tu vivienda. Necesitarás proyecto y licencia de obra mayor, porque es una ampliación de la superficie construida de tu casa, y el ayuntamiento exigirá que esa ampliación cumpla la normativa urbanística.

♦ Aunque si es un tipo de cubierta ligera, puede que llegue con una licencia de obra menor. Ante la duda, ya sabes, una llamada rápida al ayuntamiento y sales de dudas.

– CAMBIOS DE USO DE LA FINCA

También precisarás una licencia cuando se vaya a cambiar el uso del inmueble: convertir la vivienda en un local comercial, o darle uso profesional con acceso al público.

El objetivo de este control administrativo es -además de recaudar- impedir la proliferación de viviendas ilegales o infraviviendas.

¿Qué es lo primero que debes hacer?

1. Exponer tu idea al ayuntamiento, conocer las tasas a pagar y la documentación a entregar.
2. Exponer tu idea al presidente o administrador de tu comunidad. Avisar al resto de propietarios de que vas a realizar obras en casa. (Para que no llamen a la policía en cuanto empiecen las obras)
3. Contratar a un arquitecto u otro técnico competente para que realice el proyecto, cumpliendo el Código Técnico de la Edificación (CTE) El proyecto de reforma irá firmado por ese técnico y visado por un colegio profesional.

Así la obra se ejecutará de acuerdo a las condiciones de seguridad y legalidad adecuadas. Y los vecinos serán mas pacientes con el pequeño «caos» que produzcas dentro del edificio.

Permiso de obra menor ▶ para pequeñas reformas interiores

Este tipo de obras, donde no aumentas superficies, ni  volúmenes, ni tocas la estructura, no suelen requerir un proyecto técnico.

Pero debes igualmente acudir al consistorio y solicitar un permiso o licencia municipal.

Si no lo haces, corres el riesgo de que un vecino denuncie los ruidos que llegan de tu vivienda, y luego te vienen los policías pidiendo papeles.

¿Qué trabajos suelen requerir licencia de obra menor?

• Tareas de demolición o construcción de tabiques de separación -¡No resistentes!- interiores
• Cambiar ventanas por otras similares en tamaño y apariencia
• Renovar los revestimientos interiores
• Adosar aislamiento a las paredes interiores de la vivienda
• Trabajos de carpinterías interiores, de albañilería o pintura.

Para estos trabajos, el ayuntamiento te pedirá una descripción breve de las tareas a realizar, así como una copia del presupuesto de obras. Después te  otorgará una licencia de obra menor.

Si levantas tabiques que afectan a los recorridos de los pasillos interiores de tu vivienda, el ayuntamiento querrá saber si la nueva distribución sigue cumpliendo la normativa de habitabilidad.

• Por ejemplo, si levantas nuevos tabiques puedes afectar a los recorridos de evacuación en caso de incendio.

Pero recuerda una cosa:

Un muro de carga NO es un tabique. Ten claro las paredes que vas a mover. A ver si vas a poner en peligro la estabilidad del edificio al confundir un tabique divisor con un muro resistente. Consulta siempre a un profesional sobre lo que quieres hacer, y busca asesoramiento. Es dinero y preocupaciones que ahorras.

Pasos a seguir:

1. Primero debes dirigirte al ayuntamiento y pedir la licencia de obra menor, o la más adecuada según la reforma que quieras llevar a cabo.
2. Luego avisar a la comunidad de propietarios, porque los vecinos van a soportar el ruido, la generación de polvo y las posibles rozaduras en los elementos comunes por el tránsito de materiales.
3. Emprender la reforma dentro de los límites establecidos en la licencia.
4. Limpiar o reparar todo lo que hayas dañado o ensuciado en las zonas comunes del inmueble.

Prestar atención a si hay algún golpe o rozadura dentro del ascensor. Los vecinos son muy sensibles a esto.

En conclusión: tienes que pagar una licencia de obras -permiso de obra menor- aunque los trabajos sean dentro de tu casa y no afectes ningún elemento común.

¿Qué obras puedo hacer en casa sin licencia?

Las reformas que puedes realizar sin licencia son los trabajos pequeños de mantenimiento en tu hogar, como por ejemplo pintar la casa, cambiar muebles o renovar los sanitarios en baños.

Pero ten en cuenta una cosa.

Aunque el ayuntamiento no te pida licencia, si que te cobrará las tasas correspondientes por generación de residuos o por tener un contenedor en la calle ocupando espacio público.

Vamos ahora con algunas preguntas frecuentes.

¿Necesito licencia de obra para reformar una cocina?

Si sólo vas a cambiar el mobiliario o los grifos, no necesitas licencia de obra.

¿Cuándo necesitas permiso para reformar una cocina?

Cuando vayas a:

• Modificar o renovar las instalaciones eléctricas o de fontanería
• Retirar pavimentos, alicatados, falsos techos…
• Generar ruido, vas a transportar escombros llenando todo de polvo y suciedad
• Siempre necesitarás licencia cuando modifiques algún elemento de la comunidad
• Tener un contenedor en la calle para vaciar los escombros

En estos casos si que debes pedir permiso al ayuntamiento, además de informar al presidente de la comunidad, para evitar molestias a los vecinos.

Tendrás que presentar los trabajos a realizar y pagar las tasas establecidas.

Si tienes que tocar la estructura vas a necesitar un permiso de obra mayor, con proyecto firmado por el técnico correspondiente. Y si tu reforma afecta a las canalizaciones generales de saneamiento o fontanería del inmueble, deberás avisar a los vecinos y pedirles permiso.

En este caso tu obra tendrá que cumplir las indicaciones del CTE (Código Técnico de la Edificación) y el Plan de Ordenación Urbana Municipal.

¿Se necesita proyecto o permiso de obras para reformar un baño? ¿Qué licencia necesito?

Al igual que con la reforma de cocinas, antes de emprender la reforma del baño tienes que consultar las normas específicas de tu ayuntamiento y tu comunidad autónoma.

Necesitas acudir a las oficinas de urbanismo del ayuntamiento y, según el tipo de reforma a realizar, te informarán si necesitas una licencia de obra mayor, de obra menor, o si se limitarán a cobrar las tasas correspondientes sin pedirte ningún documento.

¿Cuándo se necesita proyecto o permiso de obras para reformar un baño?

Veamos qué tipo de licencia se necesita para renovar un baño: proyecto, permiso de obras o comunicación previa:

• Si vas a cambiar pavimentos, sustituir alicatados o cambiar mobiliario,no necesitarás proyecto
• Si vas a ampliar el cuarto de baño, modificar los espacios y los volúmenes, o modificar parte de las instalaciones del edificio, sí que te solicitarán proyecto. Y posiblemente necesites la aprobación de los vecinos.
• Si la reforma significa eliminar el cuarto de baño para convertirlo en habitación, el ayuntamiento querrá saber si tu vivienda sigue cumpliendo la normativa de habitabilidad

Es recomendable avisar a los vecinos de que vas a hacer obras, para que no se sorprendan con el ruido y el tránsito de sacos de escombros. Respeta los horarios de trabajo, y evitarás problemas en la convivencia del inmueble, y tus vecinos serán más permisivos.

Los profesionales de las reformas ya están acostumbrados a lidiar con estos temas. Ellos se encargan de tramitar el permiso de obras para reformar un baño e incluyen esas gestiones en sus presupuestos.

Licencia de reforma de vivienda en Coruña

Las licencias para reforma interior de vivienda en Coruña están sujetas a los procedimientos de:

1. Licencia: se solicita en el ayuntamiento previa ejecución de las obras.
2. Declaración responsable: el interesado firma que cumple los requisitos legales para emprender una acción.
3. Comunicación previa: el interesado se identifica ante el ayuntamiento y expone los requisitos para ejercer un derecho.

En el Boletín oficial de la provincia de A Coruña (BOP) se puede consultar la ordenanza municipal reguladora de los procedimientos para la intervención y control en la ejecución de obras.

La tienes en el siguiente enlace:

http://bop.dicoruna.es/bopportal/publicado/2014/08/11/2014_0000008642.pdf

Dos problemas comunes:

1. Si presentaste una comunicación previa y el acto necesitaba licencia: la administración te puede parar las obras mientras no formalices la solicitud de licencia
2. Si el acto necesitaba una comunicación previa y solicitaste licencia: no hay problema, la administración corrige internamente el error.

Actos sujetos a licencia de obras en Coruña en 2023

En Coruña, tendrás que solicitar una licencia cuando la obra signifique:

1. Cambios de uso de la finca
2. Cambios en el volumen o forma del edificio
3. Cambios en la fachada exterior del edificio (abrir nuevas ventanas, etc)
4. Cubiertas y cerramientos de patios y terrazas
5. Trabajos que puedan afectar a la estructura del inmueble, o a su habitabilidad
6. Obras que alteren el número de viviendas, de locales o plazas de garaje

La licencia se solicita en los registros públicos o telemáticos habilitados por el ayuntamiento.

Y se adjuntará la documentación que indique claramente lo que se proyecta hacer, identificando la finca con su referencia catastral.

En el siguiente enlace llegas a la página web municipal en donde se consultan los impresos oficiales correspondientes a los distintos trámites urbanísticos: Impresos oficiales de urbanismo en Coruña

En cada uno de los impresos viene relacionada la documentación requerida.

Normas de habitabilidad en Galicia (Normativa de vivienda en 2023)

Si necesitas consultar las exigencias minimas en el diseño de edificios de viviendas en Galicia, tendrás que revisar el Decreto 29/2010, de 4 de Marzo de 2010, que regula las normas de habitabilidad de viviendas en la comunidad autónoma de Galicia.

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