Es normal que quieras construir una casa y estés totalmente perdido en cuanto a qué permisos y licencias necesitas obtener para poder edificar en tu finca. Toda casa necesita ser ejecutada conforme a un proyecto. Y todo proyecto de edificación debe ser legalizado por la administración.
Los permisos necesarios para construir una casa en España varían según la comunidad autónoma y el municipio en el que se encuentre el terreno. Sin embargo, la documentación indicada en este artículo es la que necesitarás en cualquier término municipal que construyas la casa.
Resumen
Permisos para iniciar la construcción de una vivienda en España
Los permisos que necesitas para construir una vivienda en España son:
- Ser el propietario de la escritura de propiedad del terreno
- Contratar a un arquitecto para que elabore el proyecto arquitectónico del edificio que deseas construir
- Solicitar la licencia de obras al ayuntamiento correspondiente
- Obtener el visado colegial del proyecto
Describamos brevemente cada tipo de permiso.
1. Escritura de la propiedad del terreno
la escritura del terreno es el documento legal que certifica que eres el titular legal de un terreno. Este documento sirve para garantizar la transferencia de propiedad de un vendedor a un comprador.
La escritura de propiedad de un terreno debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentra ubicada la parcela.
La escritura de propiedad de un terreno debe incluir los siguientes datos:
- Las partes implicadas en la transacción: vendedor, comprador, notario y fedatario público.
- La descripción del terreno: ubicación, superficie, linderos y demás características.
- El precio de venta del terreno.
- Las condiciones de la venta.
2. Proyecto arquitectónico redactado por un arquitecto
El proyecto arquitectónico es el conjunto de documentos, elaborado por un arquitecto, que definen el diseño de un edificio antes de construirlo.
Estos documentos incluyen planos, dibujos, esquemas y textos explicativos que muestran la distribución de los espacios en la superficie del inmueble, las características constructivas y los materiales utilizados en la estructura, cerramientos y cubiertas.
El arquitecto trabajará en permanente contacto con el cliente, escuchándole y entendiendo sus necesidades para desarrollar un proyecto que cumpla con los deseos del cliente. Además, el proyecto arquitectónico garantiza la calidad de la construcción y el ajuste a la normativa urbanística vigente.
¿Qué documentos integran un proyecto arquitectónico?
El proyecto contiene:
- la memoria constructiva
- los planos
- los pliegos de condiciones,
- las mediciones
- y el presupuesto.
Además de estos elementos, el proyecto arquitectónico puede incluir otros documentos como estudios de viabilidad, estudios de impacto ambiental, estudios de seguridad y otros estudios específicos.
El proceso de elaboración de un proyecto arquitectónico es complejo y suele llevar varios meses, porque el arquitecto, además de plasmar en un papel las necesidades del cliente, debe adecuarlas a las características del terreno, a las normas de construcción aplicables, y a los costes de la propia construcción.
3. Licencia municipal de obra: el permiso de la administración para construir tu casa
La licencia municipal de obra es la autorización que te concede el Ayuntamiento para que puedas construir una casa en tu parcela.
El Ayuntamiento necesita revisar el proyecto básico del edificio redactado por el arquitecto, para comprobar el cumplimiento de las condiciones urbanísticas especificadas en el Plan General de Ordenación Urbana.
Una vez que la administración ha comprobado que el proyecto cumple los requisitos de la normativa municipal, cobrará la tasa correspondiente y concederá la licencia urbanística.
Pero para iniciar la obra necesitarás presentar el proyecto de construcción (no sólo el básico) visado por el colegio profesional de Arquitectos.
4. Visado colegial del proyecto
El visado colegial es un sello expedido por el Colegio Oficial de Arquitectos al proyecto arquitectónico, certificando que cumple la normativa urbanística, y que ha sido elaborado por un arquitecto colegiado.
Su finalidad es garantizar que los proyectos arquitectónicos cumplen con las normas y regulaciones aplicables, y que el inmueble diseñado es seguro y habitable.
El visado colegial es obligatorio en el proyecto de ejecución de edificación y en el certificado final de obra , siendo este último el documento que acredita que el edificio construido cumple los requisitos exigidos por la ley vigente a toda obra nueva de edificación.
Principal diferencia entre el proyecto básico y el proyecto de ejecución de un inmueble
La principal diferencia entre el proyecto básico y el de ejecución de un edificio se define en dos puntos:
- El proyecto básico define las características generales de la obra y sirve para que la administración pública (el ayuntamiento) conceda la licencia urbanística o licencia municipal de obras. Este proyecto básico, aunque no necesita visado, si que debe ir firmado por un técnico competente, y no sirve por si mismo para iniciar la obra de construcción del inmueble.
- El proyecto de ejecución de obras si que necesita ir visado por el Colegio de Arquitectos. Desarrolla el proyecto básico y determina toda la documentación técnica necesaria (materiales, equipos, sistemas constructivos) para realizar la obra para la que se ha concedido licencia.
Puedes ampliar información revisando el Anejo 1 del Código Técnico de la Edificación.
5. Estudio geotécnico
Otro documento que necesitas para construir una casa es el estudio geotécnico del terreno.
Una investigación geotécnica del terreno es un proceso de recogida y análisis de datos sobre el suelo y la roca sobre la que asentará el edificio.
Esta información se utiliza para evaluar la capacidad portante del suelo, la posibilidad de desprendimientos o hundimientos del terreno, detectar la presencia de agua en el subsuelo y considerar la idoneidad del emplazamiento para la construcción propuesta.
El arquitecto tendrá en cuenta los resultados de la investigación geotécnica del terreno para diseñar y construir la estructura portante del edificio y elegir el sistema de cimentación más adecuado y seguro.
6. Acta de replanteo
El acta de replanteo e inicio de obra es un documento oficial, redactado por un profesional competente, que marca el inicio de una obra de edificación en España.
Es un acuerdo entre las partes implicadas en la construcción: el arquitecto, el promotor y el constructor.
En el acta se recoge información sobre el proyecto, el terreno donde se va a llevar a cabo la obra, y las condiciones en las que se va a realizar.
La importancia del acta de replanteo radica en que garantiza que la obra se adecúa a las dimensiones, ubicación y características estructurales especificadas en el proyecto. Establece las condiciones en las que se va a realizar la obra, recogiendo información sobre los plazos, los costes y las responsabilidades de cada parte implicada en el proceso edificatorio. Esto ayudará a prevenir posibles conflictos en el futuro.
¿Qué se necesita para construir una casa en España? Requisitos.
Los requisitos que debes cumplir para construir una casa en España son los siguientes:
- Tener un terreno en propiedad: debes tener un terreno edificable en una zona que cumpla con la normativa urbanística local. La superficie de la parcela debe tener un tamaño suficiente para albergar la vivienda que se desea construir, y la finca debe estar ubicada en una zona que cuente con servicios básicos, como agua, luz y alcantarillado.
- Tener un proyecto arquitectónico: Una vez que se tiene el terreno, es necesario contratar a un arquitecto para que diseñe el proyecto de la vivienda. El proyecto debe cumplir con la normativa urbanística local, y debe incluir la distribución de la vivienda, los materiales de construcción, las instalaciones y los acabados.
- Tener una licencia de obra: Para comenzar la construcción, es necesario solicitar una licencia de obra al ayuntamiento del término municipal donde se ubica el terreno. La licencia de obra se otorga previa comprobación de que el proyecto cumple con la normativa urbanística local.
- Contratar a una empresa constructora (y una dirección facultativa): Una vez que se tiene la licencia de obra, se puede contratar a una empresa constructora para que lleve a cabo la ejecución de la vivienda. La empresa constructora debe estar habilitada para realizar obras de construcción, y debe cumplir con la normativa de seguridad y salud laboral.
- Dar de alta los suministros: Una vez que la vivienda está construida, es necesario dar de alta los suministros de agua, luz y gas.
¿Qué es lo primero que hay que hacer para construir una casa?
Lo primero que hay que hacer para construir una casa en España es, evidentemente, tener un terreno en propiedad en el que construir el edificio. Si ya eres propietario del terreno, y tienes toda la documentación legal que lo acredita, entonces ya podrás contactar con un arquitecto para que elabore el proyecto arquitectónico de acuerdo con la idea que tienes en mente.
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Conclusión.
Los permisos aquí especificados son los que te exigirán para construir una vivienda en cualquier lugar de España, pero es importante tener en cuenta que los requisitos para construir una casa varían según el municipio y la comunidad autónoma donde se ubica la parcela, por lo que es muy recomendable consultar con el ayuntamiento lo que quieres hacer, para conocer los requisitos de diseño, alturas y materiales que deba solicitar el ayuntamiento para conceder la licencia de construcción y no arriesgarte a una sanción.